Geçen haftaki yazımda mart ayının beyan ayı olduğunu, yıllık gelir vergisi beyanlarının bu ayda verildiğini yazmıştım.Bu dönemde en çok gündemde olan konu “Gayrimenkul Sermaye İradı” nın beyanıdır.Yani gayrimenkullerinden kira geliri elde edenler, bu gelirlerini, istisna sınırını geçtiği takdirde beyan etmek zorundadırlar.Bu yazımda kira gelirlerinin ne şekilde beyan edileceğini örneklerle açıklamaya çalışacağım.
Kira gelirlerinin beyan edilmesi için öncelikle tahsil edilmesi gerekir.Yani gelirin elde edilme şartı tahsil esasına bağlanmıştır.Geçmiş yıllarda tahsil edilemeyip 2009 yılında elde edilen gelirler 2009 yılında, sonraki yılların kirası olmasına karşın 2009 yılında elde edilen kira gelirlerinin tamamı bu yılda değil, ilgili oldukları yıllarda beyan edilecektir.Örneğin 2009 yılında 5 yıllık kirayı peşin alan mülk sahibi bu yılda sadece bir yıllık gelirini beyan edecektir.
2009 yılında sadece mesken kira geliri elde edenler için beyan sınırı 2600 TL olarak belirlenmiştir. Bu tutarın altında kalan gelirler için beyanname verilmeyecek. Eğer elde edilen gelir, istisna rakamdan fazla ise, toplam gelirden istisna tutar düşülecek ve kalan tutar üzerinden giderler indirilecektir. Gider yöntemi isteğe bırakılmıştır.Ya % 25 götürü gider ya da gerçek gider yöntemi seçilebilecektir.Gerçek gider yönteminde gayrimenkul için yapılan harcamalar indirim konusu yapılır. Gerçek usulde gelir vergisi mükellefi olup ticari, zirai ya da serbest meslek kazancı olup aynı zamanda kira geliri elde edenler beyanname verirken istisna tutardan faydalanamazlar. Gelirleri istisna tutarın altında olsa bile bu gelirler beyannameye eklenecektir. Kira gelirlerinin beyanını üç başlık altında incelersek;
1-Sadece konut kirası elde edenler:
Kira gelirleri 2600 TL’nin üzerinde olanlar beyanname verecek, altında olanlar beyanname vermeyeceklerdir.Örneğin 2009 yılında 5000 TL konut kirası elde eden bir kişi bunun 2600 TL’sini istisna olarak düşecek, kalan 2400 TL nin % 25’i götürü gider olarak düşülecek ve vergi matrahı 1800 TL olacaktır.Ödenecek vergi ise bu tutarın % 15’ i olan 270 TL olacaktır.
2-Sadece işyeri kirası elde edenler: İşyeri kiralarında 2009 yılı istisna tutarı 22.000 TL’dir.Bu tutarın altında kira geliri elde edenler beyanname vermeyecekler. Üstünde gelir elde edenler bu gelirlerini beyan edecek, bu gelirden istisna rakam düşülmeyecek ancak istenilen gider yöntemi seçilip gider tutarı düşüldükten sonra kişinin gelir vergisi hesaplanacaktır.Ancak işyeri kira gelirlerinde kiracının ödediği stopaj vergisi hesaplanan vergiden mahsup edilecektir.Bu durumda kişiye ödenecek vergi çıkabileceği gibi ödenen stopajın fazla olmasından dolayı iade edilecek vergi de çıkabilecektir. Örneğin, yıl içinde brüt 30.000 TL işyeri kira geliri elde eden kimse bunun % 25’ini gider olarak hesaplayacak, kalan 22.500 TL’üzerinden 4.100 TL vergi hesaplanacaktır. Fakat kiracının ödediği 6000 TL stopaj mahsup edildiğinde mükellefe ödenecek vergi çıkmadığı gibi 1900 TL devletten vergi alacağı ortaya çıkacaktır.
3-Hem konut hem işyeri kirası elde edenler:Her iki geliri de elde edenlerde, işyeri kira geliri ile konut kirasının istisna tutarı geçen miktarı 22.000 TL’ yi geçmediği takdirde işyeri kira geliri beyannameye dahil edilmez.Sadece konut kirası beyan edilir.Eğer toplam gelir 22.000 TL’yi geçerse konut kira gelirinden istisna tutar olan 2600 TL düşülecek kalan tutardan giderler indirilecek ve matrah bulunacaktır.Bu durumda da hesaplanan vergiden, işyeri kiracısının ödediği stopaj tutarı mahsup edilecek ve bu durumda da ya ödeme ya da iade çıkacaktır.Örneğin 10.000 TL konut kira geliri, 20.000 TL işyeri kira geliri elde eden kişinin gelirinde önde 2600 TL düşülecek, sonra % 25 giderler indirilecektir.Bu durumda 20.550 TL matrah hesaplanacak ve 3.675 TL vergi hesaplanacaktır.Bu vergiden işyeri kiracısının ödediği 4000 TL stopaj düşülünce yine ödeme çıkmayacak ve 325 TL iade ortaya çıkacaktır.
Kira gelirlerinin beyanı mart ayının 25’i akşamına kadar internet üzerinden ya da vergi dairelerine elden yahut iadeli taahhütlü posta yoluyla verilebilecek, ödemeler ise mart ve temmuz aylarında iki taksit olarak yapılacaktır.
